Процедура покупки недвижимости в Греции

→ Страны → Греция → Процедура покупки недвижимости в Греции

Процедура приобретения недвижимости в Греции иностранными гражданами осуществляется по стандартной общеевропейской схеме, однако существуют некоторые местные ограничения и особые правила. Ограничение для иностранцев касается тех районов, которые согласно законодательству Греции являются приграничными территориями, хоть и находятся многие из них далеко от государственных границ страны. Для осуществления покупки недвижимости в данных регионах иностранному гражданину необходимо получить разрешение от властей Греческой Республики. В настоящее время к приграничным территориям относятся некоторые греческие острова.

С чего начать покупку недвижимости

Ознакомиться с предложениями на рынке недвижимости Греции поможет интернет, тематические печатные издания, специализированные выставки или агентство недвижимости. Можно обратиться в греческое агентство, либо в представительство греческой компании по продаже недвижимости на территории РФ либо же в российскую компанию, занимающейся продажей недвижимости в Греческой Республике через греческих партнеров.

Обращение в агентство недвижимости избавляет потенциального покупателя от необходимости вникать в юридические тонкости необходимой документации на греческом языке, но и обеспечивает безопасность процедуры покупки недвижимости.

Потенциальному покупателю необходимо осмотреть объект, перед тем как принять окончательное решение о приобретении недвижимости в Греции. Большинство российских компаний предлагают ознакомительный тур. Как правило, покупателем оплачиваются визы, перелет и проживание в Греции, а услуги компании по осмотру объектов недвижимости являются бесплатными. При осмотре объектов представитель компании сопровождает потенциального покупателя (как правило, на автомобиле компании), принимает участие в переговорах с продавцом, консультирует по правовым вопросам, участвует при оформлении сделки, а также предоставляет услуги переводчика. Дополнительно представитель компании может встретить в аэропорту и организовать экскурсионную программу.

Обычно для покупателя организуется осмотр 10–15 объектов недвижимости, которые наиболее соответствуют его требованиям. Ознакомительный тур продолжается в течении 2-3 дней. Возможны дополнительные визиты потенциального покупателя на наиболее понравившиеся объекты недвижимости.

Процедура оформления покупки недвижимости в Греции (в случае если не требуется разрешение от местных властей) может занять от 4-х до 6-ти недель.

Удаленное приобретение по доверенности

В случае если покупатель не может присутствовать лично при сделке по приобретению недвижимости в Греции, то его интересы может представлять доверенное лицо, с оформленной и заверенной у нотариуса доверенностью. В доверенности должны быть указаны условия договора, в т.ч. стоимость и характеристики приобретаемого объекта. Без данной информации доверенность теряет юридическую силу.

Доверенность можно составить в нотариате в Греции или в Греческом консульстве в РФ. При составлении документа в России, необходимо заверить его апостилем.

Резервирование объекта недвижимости

После выбора объекта недвижимости, к оформлению сделки подключают адвоката и нотариуса. Согласно греческому законодательству участие адвоката в оформлении сделки является обязательным. Адвокат представляет интересы покупателя и оказывает полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Нотариусом заверяется законность данной сделки. Расчеты по сделке также проводятся через нотариуса. Покупатель переводит денежные средства на специальный счет нотариуса, затем с этого счета перечисляются на счет продавца. В случае если собственниками недвижимости становятся несколько человек, то перевод всех денежных средств за объект недвижимости необходимо осуществлять через один общий счет.

Покупателю необходимо получить индивидуальный налоговый номер (ИНН), требующийся для проведения всех расчетов по данной сделке. Оформляют ИНН в местном налоговом органе. Как правило, этим должен заниматься адвокат.

Покупателем выбран объект недвижимости в Греции. Далее его следует зарезервировать. Покупателем вносится задаток в размере €5–10 тысяч (в зависимости от стоимости объекта недвижимости). Вносить задаток можно наличными либо через банк. В случае наличной формы оплаты продавец должен передать покупателю расписку в получении задатка, а безналичная форма оплаты подтверждается банковскими документами. Для продавца задаток за объект недвижимости является гарантией серьезности намерений покупателя, а для покупателя – это, своего рода, уверенность, что данный объект недвижимости не будет продан другому покупателю. В случае если сделка была сорвана покупателем, то он теряет задаток, а если по вине продавца – задаток возвращается покупателю в двойном размере. Как правило, покупателю предоставляется семь дней для отказа от сделки по покупке недвижимости без потери задатка.

После того как задаток внесен, адвокатом покупателя осуществляется проверка права собственности на приобретаемый объект недвижимости в Ипотечном реестре (υποθεκοφιλακιο). Продавец обязан предоставить копию документа о праве собственности на недвижимость. Проверка в Ипотечном реестре может продлиться 5-7 дней.

На этом этапе покупатель должен внести налог на переход права собственности. Вносит данный платеж адвокат, а подтверждение уплаты налога предоставляется нотариусу.

Составление предварительного договора

Следующий этап процедуры покупки недвижимости в Греции – заключение предварительного договора (оформление необходимо только при покупке объекта недвижимости в регионах, относящихся к приграничной зоне). Составляется предварительный договор на русском и греческом языках.

Покупателем вносится предоплата в размере 40–60% от стоимости недвижимости для готовых объектов, а для строящейся недвижимости – размер предоплаты меньше.

В случае если приобретаемый объект недвижимость находится в приграничных территориях Греции или на островах с особым режимом, на данном этапе сделки необходимо получить разрешение Министерства национальной обороны Греческой Республики. Адвокат занимается получением разрешения, однако при подаче заявления необходимо личное присутствие покупателя (или его представителя). К заявлению следует приложить следующие документы: свидетельство о рождении, копия загранпаспорта, справка о доходах, справка об отсутствии судимости. Документы должны быть переведены на греческий язык и заверены апостилем. Получение разрешения может занять от 3-х до 6-ти месяцев.

Заключение основного договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется на греческом языке, заключается в присутствии адвоката и заверяется нотариусом. По желанию одной из сторон договор может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. На данном этапе сделки покупатель вносит за объект недвижимости оставшуюся сумму и получает ключи. Нотариально заверенный договор – главный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости или земельный участок.

Государственная регистрация сделки по покупке недвижимости

Адвокат покупателя регистрирует договор купли-продажи в Ипотечном реестре, где выдают свидетельство о праве собственности нового владельца и официально заверенная русскоязычная копия договора.

Для регистрации нового собственника в Земельном кадастре (κτιματολογιο) необходимо предоставить копию договора и свидетельство из Ипотечного реестра. В районах Греции, где нет Земельного кадастра, право собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости обеспечивается Ипотечным реестром.

Сопутствующие расходы покупателя

Услуги адвоката составляют 0,5-1% от стоимости приобретаемого объекта, нотариальные расходы – примерно 1,5% от стоимости недвижимости. Отдельно необходимо оплатить нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи.

За оказанные услуги агентству по недвижимости выплачивается комиссия в размере до 2-3% от суммы сделки. В случае если объект недвижимости приобретается напрямую от застройщика, то некоторыми агентствами комиссия не взимается.

Также следует оплатить налог на переход права собственности: если строительная лицензия было выдано до 2005 года – 7-9% от кадастровой стоимости объекта, если разрешение на строительство недвижимости было выдано после 2005 года – 19%.

Регистрационный сбор в кадастровом реестре оплачивается в размере 0,5% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Поделитесь с друзьями: