Процедура покупки недвижимости в Италии

Законодательство Италии не предусматривает ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами. Единственное исключение для нерезидентов – это запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

С чего начать покупку недвижимости

В поиске объекта недвижимости в Италии потенциальному покупателю поможет интернет, тематические печатные издания, специализированные выставки или агентство недвижимости. Можно обратиться в итальянское агентство или в представительство итальянской компании по продаже недвижимости на территории РФ, а также в российскую компанию, которая занимается продажей недвижимости в Республике Италия через итальянских партнеров.

Перед тем как принять окончательное решение о приобретении недвижимости в Италии, потенциальному покупателю необходимо осмотреть объект. Некоторые российские агентства недвижимости предлагают смотровой тур в Италию. Стоимость такого тура рассчитывается в индивидуальном порядке. Ознакомительный тур может длиться неделю, в течение которой потенциальному покупателю оказывается помощь в осмотре заранее оговоренных объектов и в юридических консультациях по правовым вопросам.

Удаленное приобретение по доверенности

Потенциальный покупатель может не присутствовать лично при сделке, а его интересы может представлять доверенное лицо, с оформленной и заверенной у нотариуса доверенностью. Доверенность должна быть составлена в той в стране, где постоянно проживает доверитель. На документ проставляется апостиль и осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод доверенности необходимо заверить или в итальянском консульстве в России, или в Италии.

Резервирование объекта недвижимости

Потенциальному покупателю следует открыть счет в итальянском банке для последующих денежных расчетов. Перед этим необходимо получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Оплату в Италии производят покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписываются в банке, в котором был открыт счет. Покупатель оплачивает сделку. Также возможен вариант перевода денежных средств с зарубежных счетов напрямую, однако существует определенный риск непредвиденных задержек, а ведь деньги должны быть перечислены продавцу до момента подписания купчей.

Важно помнить, что необходимые документы для сделки составляются исключительно на итальянском языке, поэтому потенциальному покупателю, не владеющему итальянским языком, понадобится переводчик.

Покупатель выбрал объект. Далее следует заявить о своем намерении приобретения данной недвижимости. Затем подписывается неотменяемое предложение о покупке (Proposta di acquisto), где должны быть указаны все основные условия сделки, в т.ч. и все этапы оплаты.

Покупатель вносит депозит на имя продавца – это, как правило, составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Депозит передается продавцу в случае, если он также подписывает неотменяемое предложение. Возможны и другие варианты оплаты – перевод денег непосредственно на счет продавца (или его агента) или оплата наличными (чеком) в офисе агентства.

После того как неотменяемое предложение подписано, а одна из сторон отказывается от дальнейшей сделки – это влечет для нее материальную ответственность. Если продавец отказывается от сделки – он выплачивает покупателю депозит в двойном размере, а если покупатель – он теряет сумму депозита, внесенного ранее.

Составление предварительного договора

Следующий шаг процедуры покупки недвижимости в Италии – это составление предварительного договора (Compromesso di vendita), заверенного нотариусом. Покупателем вносится задаток – 10-30% от стоимости недвижимости.

Нотариус проверяет предоставленные продавцом документы о собственности. Если в ходе проверки установлено, что продажа данного объекта невозможна, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца, который, в свою очередь, несет перед покупателем материальную ответственность (двойной размер депозита).

Как правило, заключается предварительный договор, в случаях, когда сумма сделки достаточно большая или сделка по покупке недвижимости растянута во времени, а также если на заключении предварительного договора настаивает покупатель или продавец. В случае если покупатель вносит единовременно всю сумму сделки, заключать предварительный договор необязательно.

После того как подписан предварительный договор, продавец не вправе отказаться от продажи объекта недвижимости – сделку принято считается полностью необратимой.

На данном этапе сделки по покупке недвижимости покупателем оплачиваются услуги агента.

Заключение основного договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita). У нотариуса купчая подписывается продавцом и покупателем и нотариально заверяется. Перед подписанием договора купли-продажи нотариус зачитывает его вслух, исключая вариативность в непонимании всех пунктов данного договора.

К моменту подписания основного договора купли-продажи покупателю необходимо оплатить налоги и гонорар нотариуса чеками с итальянского счета. Только после этого подписывается купчая.

На этом этапе сделки по покупке недвижимости покупателем должна быть оплачена полностью вся стоимость недвижимости (либо предварительным банковским переводом, либо покрытыми чеками).

Сопутствующие расходы покупателя

В случае приобретения недвижимости на первичном рынке, платится ипотечный, кадастровый налог (Imposta ipotecaria e catastale), гербовый сбор (Imposta di registo) в фиксированном размере. Плюс производится оплата НДС – 10% от оценочной стоимости объекта недвижимости.

В случае приобретения недвижимости на вторичном рынке: ипотечный налог – 3% от кадастровой стоимости, кадастровый налог – 1% и гербовый сбор – 7%. Всего приблизительно около 11% (для нерезидента). Если же резидент приобретает первое свое жилье в Италии, то налоги составят 3%, а если второе – 11%.

Дополнительные расходы для покупателя – это услуги нотариуса (1-3%) и услуги агентства (3-6%).

Государственная регистрация сделки по покупке недвижимости

После подписания основного договора купли-продажи недвижимости, нотариус обязан передать информацию в соответствующие государственные органы (налоговое ведомство, кадастровое ведомство, регистрационная палата по недвижимости). Регистрация права собственности может занять от 5-ти дней до 2-х месяцев. Но само право собственности переходит новому владельцу в момент подписания купчей. После регистрации купчей в государственных органах, новый владелец получает оригинал документа.

Нотариусом выдается сертификат о проведенной сделке сразу после подписания основного договора.


Поделитесь с друзьями:

Warning: fopen(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/requests.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 301 Warning: flock() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 302 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 305 Warning: fread() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 306 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 323 Warning: ftruncate() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 324 Warning: file_put_contents(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/logs/stat.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 262 Warning: fopen(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/count.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 235 Warning: flock() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 236 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 239 Warning: fread() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 240 Warning: unlink(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/ip.txt): Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 440 Warning: unlink(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/visitor_link.txt): Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 440 Warning: unlink(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/ip_cookie.txt): Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 440 Warning: fopen(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/visitor_link.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 171 Warning: fopen(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/ip.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 333 Warning: flock() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 334 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 337 Warning: fread() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 338 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 344 Warning: fwrite() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 346 Warning: fclose() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 347 Warning: fopen(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/stat/data/agents.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 301 Warning: flock() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 302 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 305 Warning: fread() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 306 Warning: fseek() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 323 Warning: ftruncate() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 324 Warning: file_put_contents(/var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/adminpro/logs/stat.txt): failed to open stream: Permission denied in /var/www/realtyfor/data/www/realtyfor.ru/module/counter.php on line 262